El incumplimiento de contratos civiles de compraventa es uno de los conflictos más frecuentes en Colombia, especialmente en transacciones de lotes, apartamentos, casas, vehículos, locales comerciales e incluso compraventas entre familiares sin asesoría jurídica.
Como abogado especialista en Derecho Civil, he atendido numerosos casos donde una de las partes deja de cumplir lo pactado, afectando el patrimonio de la otra. En este artículo explico cuándo existe incumplimiento, qué puedes reclamar, cuándo es viable demandar y cómo puedo ayudarte a resolver tu caso de forma efectiva.
¿Qué es el incumplimiento de un contrato de compraventa en Colombia?
En términos simples, hay incumplimiento cuando una de las partes no realiza lo que se obligó contractualmente.
El contrato de compraventa impone obligaciones a ambas partes:
Obligaciones del vendedor
- Entregar el bien vendido (inmueble, vehículo, lote, etc.).
- Saneamiento por evicción y vicios ocultos.
- Comparecer a la firma de la escritura pública (en inmuebles).
- Entregar el bien libre de gravámenes, embargos o hipotecas (si se acordó).
Obligaciones del comprador
- Pagar el precio en el tiempo, modo y lugar acordado.
- Comparecer a la firma de la escritura pública.
- Asumir gastos si se pactó que eran de su cargo.
Cuando cualquiera de estas obligaciones no se cumple, existe incumplimiento contractual.
Situaciones frecuentes de incumplimiento
Estas son las situaciones más comunes consultadas en la práctica jurídica:
a. El comprador no paga el precio pactado
- Dejó de pagar cuotas.
- No consignó a tiempo.
- Solo pagó una parte.
- Se niega a pagar el saldo.
b. El vendedor no entrega el inmueble o el vehículo
- No entrega llaves.
- No firma la escritura.
- Continúa viviendo en el inmueble.
- Oculta problemas legales o deudas.
c. Doble venta
- “Le vendieron el mismo lote a otra persona”.
d. El comprador no comparece a firmar la escritura pública
- Se arrepiente.
- Pide rebaja a última hora.
- No tiene el dinero.
e. Vicios ocultos y saneamiento
- Inmueble con daños estructurales.
- Vehículo con problemas mecánicos ocultos.
f. Incumplimiento de constructoras o fiducias
- Proyectos atrasados.
- Entregas diferentes a lo pactado.
- No devuelven dinero.
¿Cuándo se puede demandar por incumplimiento del contrato de compraventa?
Según el Código Civil y la jurisprudencia, puedes demandar cuando la otra parte incumple de manera grave y afecta tu derecho.
Las acciones más comunes son:
Exigir el cumplimiento forzado del contrato
Por ejemplo:
- Obligar al vendedor a entregar el inmueble.
- Obligar al comprador a pagar el saldo.
Pedir la resolución del contrato
Cuando hay incumplimiento grave, puedes solicitar:
- Declarar terminado el contrato.
- Devolución del dinero recibido.
- Indemnización de daños y perjuicios.
Reclamar la cláusula penal
Si existe, se exige la sanción acordada.
Demandar daños y perjuicios
- Pérdida de oportunidad.
- Lucro cesante.
- Daño emergente.
- Intereses.
Demandar por entrega del inmueble o vehículo
El juez puede ordenar:
- Entrega material.
- Desalojo.
- Entrega por comisionado.
Demandar por firma de escrituras
Si una parte no firma, el juez puede ordenar firmar en su lugar.
Pruebas necesarias para demandar
Las pruebas más comunes en estos procesos incluyen:
- Contrato escrito (privado o escritura pública).
- Recibos de pago.
- Chats y correos que demuestren la obligación.
- Certificados de tradición (para inmuebles).
- Promesas de compraventa.
- Testigos.
- Fotografías, videos o informes.
- Avalúos.
Una demanda mal sustentada se pierde, por lo que la asesoría de un abogado civil es indispensable.
Procedimiento para demandar por incumplimiento contractual
Paso 1 – Revisión del contrato y de las pruebas
Analizo la viabilidad jurídica del caso.
Paso 2 – Requerimiento previo (opcional)
Una carta formal puede generar acuerdos rápidos.
Paso 3 – Presentación de la demanda civil
Se radica ante el juez civil competente.
Paso 4 – Audiencia inicial
Se intentan acuerdos y se depuran pruebas.
Paso 5 – Práctica de pruebas
Testigos, documentos, inspecciones, peritos.
Paso 6 – Sentencia
El juez ordena cumplir, resolver el contrato o indemnizar.
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Jairo Ernesto Montes Salazar – Abogado Especialista en Derecho Civil
Armenia, Quindío, Colombia – Servicios Jurídicos a Nivel Nacional