En el ámbito del derecho civil e inmobiliario en Colombia, es frecuente encontrarse con el escenario en que una persona detenta la posesión real y material de un inmueble y, ante el transcurso del tiempo y el cumplimiento de requisitos legales, puede reivindicar su derecho de propiedad mediante el mecanismo de prescripción adquisitiva de dominio, también llamado “usucapión” o “proceso de pertenencia”. Este artículo explica de forma clara cómo opera ese proceso: qué es la posesión real y material, en qué consiste la prescripción adquisitiva de dominio, y cómo se despliega el proceso de pertenencia para que el poseedor legítimo vea reconocido el dominio sobre el inmueble.
¿Qué entendemos por posesión real y material de un inmueble?
La posesión real y material implica que una persona ejerce efectivamente y de hecho sobre un inmueble, actos de dominio: lo ocupa, lo usa, lo disfruta, lo administra, lo mejora, lo mantiene como si fuera su propietario. Esa posesión debe ser “real” en cuanto al poder de hecho, y “material” en cuanto a la presencia física y el uso del bien.
No basta que la persona tenga la tenencia como arrendatario o comodatario: lo relevante para el proceso de prescripción adquisitiva es que la posesión tenga ánimo de señor o dueño (animus domini) y corpus (tenencia material). Además, la posesión debe caracterizarse por ser pública, pacífica e ininterrumpida durante el lapso que exige la ley.
Por tanto, cuando un poseedor actúa como si fuera dueño, paga impuestos prediales, realiza mejoras, impone reglas de uso, excluye a otros de la cosa, está en condiciones de invocar ese hecho como punto de partida para adquirir legítimamente el dominio mediante prescripción.
¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio y cómo se relaciona con la posesión?
La prescripción adquisitiva de dominio, también conocida como usucapión, es el modo mediante el cual una persona puede adquirir el derecho de propiedad sobre un inmueble ajeno por haber poseído dicho inmueble durante el tiempo que la ley exige, cumpliendo los requisitos establecidos.
Los requisitos básicos son:
- Que la posesión sea en concepto de dueño (“ánimo de señor o dueño”) y efectiva (“corpus”).
- Que esa posesión sea pública (no clandestina), pacífica (sin violencia) e ininterrumpida durante el término legal.
- Que la cosa sea susceptible de prescripción adquisitiva (por ejemplo, un inmueble privado, no bien baldío del Estado).
- Que haya transcurrido el lapso de tiempo que la ley determina. Por ejemplo, se habla de cinco años en posesiones regulares, diez en las extraordinarias, según la jurisprudencia.
La relación entre posesión y prescripción es directa: sin posesión real y material en concepto de dueño, no cabe adquirir el dominio por prescripción. La posesión es el presupuesto fáctico fundamental.
¿En qué consiste el “proceso de pertenencia” en razón de la prescripción adquisitiva?
El proceso de pertenencia es la vía judicial que permite al poseedor que cumple los requisitos pretender que el juez declare que ha adquirido el dominio del inmueble por prescripción adquisitiva. En otras palabras, se transforma la posesión real y material en propiedad legal.
Los pasos usuales son:
- Reunir las pruebas de la posesión: recibos de pago de impuestos, servicios, mejoras realizadas, testimonios de vecinos, fotografías, etc. Estas evidencias sirven para demostrar que ha habido posesión con animus domini.
- Verificar el plazo legal: Asegurarse de que la posesión ha sido pública, pacífica, ininterrumpida, con ánimo de dueño, durante el lapso que la jurisprudencia exige para el tipo de prescripción que se invoca.
- Presentar la demanda ante el juez competente, solicitando que se declare la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva. En la demanda se debe describir la posesión real y material, el inmueble, los hechos y solicitar que se declare la pertenencia o adquisición del dominio.
- Obtener la sentencia y registrar: Si la sentencia es favorable, se declara que el poseedor ha adquirido el dominio y debe inscribirse la sentencia en el registro público de instrumentos para que el nuevo titular quede inscrito como dueño.
- Inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y demás pasos notariales necesarios para la consolidación del dominio frente a terceros.
Beneficios y consideraciones del mecanismo
Ventajas:
- Permite al poseedor que actuó como dueño regularizar su situación legal y adquirir la propiedad de un inmueble a partir de la posesión.
- Es una forma de seguridad jurídica: quien ejerce la posesión de forma pública, pacífica y continua y cumple los requisitos, puede adquirir el dominio.
- Facilita la solución de conflictos de posesión e inmuebles abandonados o de difícil formalización.
Consideraciones y riesgos:
- Si la posesión no ha sido continua, pública, pacífica o con ánimo de dueño, la demanda puede fracasar.
- La existencia de arrendatarios, usufructuarios, gravámenes hipotecarios u otros derechos puede complicar el proceso de inscripción.
- En el caso de bienes baldíos del Estado o inmuebles no susceptibles de usucapión, el proceso no es aplicable.
- Debido a que el proceso transforma la posesión en dominio, es esencial acompañarse de asesoría especializada en derecho civil, derecho inmobiliario y registro público.
Conclusión
La posesión real y material de un inmueble es el primer paso para que una persona pueda pretender adquirir el dominio mediante la prescripción adquisitiva de dominio. El proceso de pertenencia es la vía judicial que permite formalizar esa adquisición: convertir la posesión en título de propiedad.
Para ello, es indispensable demostrar posesión con ánimo de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida, por el lapso legalmente exigido. Si usted se encuentra en la situación de poseer un inmueble como si fuera suyo, valdría la pena evaluar con un abogado especializado en derecho civil e inmobiliario la viabilidad de iniciar el proceso de prescripción adquisitiva de dominio o pertenencia.
Con amplia experiencia en prescripción adquisitiva de dominio, regularización de inmuebles y conflictos de posesión, brindamos asesoría jurídica confiable para proteger su propiedad. Contáctenos y reciba orientación personalizada según su caso.
Por: Abogado Jairo Ernesto Montes Salazar, Abogado Civil en Armenia, Quindío, Colombia